第六届全球AEO大会举行

改变货币政策调控手段的重点，建立离岸人民币金融市场，将境外人民币纳入货币数量管理范围，是实现十二五期间无通胀的经济增长的必由之路。

同时，我国社会主义初级阶段的生产力状况，客观上要求多种所有制经济共同发展。当然，在我国经济学者当中，也不乏明晰清醒之士。

可以判定，我国到目前为止仍然是前市场经济国家，因此，我认为，在一个非市场经济国家里高喊反对甚至要埋葬凯恩斯主义，完全是无的放矢。我以为，黄小鹏先生的以上论述是清晰明了的，是击中要害的。在他们看来，只要把凯恩斯主义彻底打倒，世界就会永浴光明。我不仅主张经济市场主义，而且我还主张言论市场主义、权力市场主义。在这个市场大系统下，基于国家和社会生活的三大组成部分，那么，也就相应地形成了三个市场子系统，它们分别是：知识言论市场、政治权力市场和经济财富市场。

即使如此，但我以为，这个策略也算不上什么高明，为什么？因为用这种隐喻或借喻的方式主张市场经济反对权力经济在效果上非常容易引起混乱和误解，也就是说，如果要反权力经济和权力意志，倒不如针锋相对、直截了当地去反，指桑骂槐、含沙射影地去反，在效果上肯定只能是产生混乱和误解。2012-7-30 进入专题： 凯恩斯主义 。而且，很多企业生产经营是建立在房地产高估值的基础上，如贷款抵押等，而一旦逆转会使这一基础坍塌，所谓不务正业的企业根本无法玩下去了。

因此，当保增长大旗一旦重新竖起，货币政策趋于宽松，房地产市场立即呈现欣欣向荣的景象，而这又会激发恐慌的情绪，助推房地产涨价。首先看投资比例，没有哪个产业能够与房地产投资相比肩，几乎快成了政府操纵GDP的油门了。一方面，房地产估值对企业资产负债表影响巨大，一旦房价快速回落，房地产这项资产面临急剧缩水，企业就会资不抵债，所有者权益甚至可能化为乌有。每当宏观调控转向保增长时，房价便迅猛反弹，无一例外。

由于是大政府，在我国产生了所谓的父爱主义，政府承担了太多的义务，成为经济社会中的矛盾聚焦点。审视了这三层逻辑关系，很容易理解为什么这么多关于房价的预测屡屡失败了。

面对房地产商气定神闲，政府倒是在宏观经济快速下滑中进退失据，预调、微调不绝于耳，房地产成交不仅趋于活跃，房租更是大幅攀升，调控处于极为尴尬状态。但是，随着虚拟财富兑现迅猛增加，而技术红利、制度红利、人口红利等消失，劳动群体的亏空会快速放大，又无法填补。这轮房价上涨呈现出过热现象，突出特征是居民在财富配置中开始大幅倾斜房地产，房地产金融化进程大大加快。借助房地产的高估值，食利群体可以将虚拟财富兑换为实际购买力（注：房地产是重要的途径，但不是唯一），从而占有社会商品和服务，形成食利群体与劳动群体的结构比例严重失衡的局面。

同时，居民财富对房地产的配置达到了新的高度，政府的土地财政是越演越烈。当然，作为主导产业，房地产调整时，对经济社会造成的冲击是伤筋动骨的，会产生大量的结构性失业，要素资源的配置结构会发生剧烈而深刻的调整。作为国民经济主导产业部门时，国内收入分配格局、财产税制度、经济增长模式等因素便成为关键变量。房价是一个亿万人关心的热门话题。

由于被剥夺感强烈，利益诉求机制缺失，失望乃至绝望的情绪很容易催生民粹主义，以致很多人呼吁再来一次文革。同时，企业进入了房地产的趋势日益明显，但涉及面还不是太大。

这两个因素赋予了房地产具有良好的比较收益，收益高且风险小，这样经济下滑过程中，投资者在选择上倾向房地产，将其作为优质资产，而减少或退出实体经济投资。再有，房地产财富效应强劲，受益于房价飞涨，急剧膨胀的虚拟财富支撑了汽车、电子产品和奢侈品等消费。

换言之，房地产调控和经济结构转型本身就是同一个问题。四、房地产将会何去何从随着宏观调控将保增长放在更加优先的地位，在预调、微调影响下，国内货币政策趋于宽松，房地产率先反弹，成交趋于活跃。房地产对国民经济的影响是一步一步地由表及里，直至演变成为经济增长方式的集中反映，从一个关系亿万民生的经济问题，发展为决定中华民族走向的社会政治问题。这对于执政者是一个前所未有的考验。从2004年开始，国内房价便涨势如虹，虽有多次调控，仍然顽强地刷新着历史记录。他们在忧国忧民？说什么房价大跌国民经济受不了，而现实却是如此的残酷

未来人口红利的趋小、资源约束的趋紧、土地供给的规范化都意味着房地产行业难以依赖低劳动成本、粗放式资源投入、低价增加土地储备获得人力溢价、资源溢价与土地溢价，特别是土地溢价带来的利润贡献会显著降低。其次，劳动力、资源、土地将为房地产行业长期发展设定成本约束。

结构调整意味着经济难以再续过份依赖出口带动的高速增长，需要通过收入的增长来带动内需的扩大。未来5—10年，房地产市场整体趋势仍处于上升周期，但行业的调整与整合将会更为显著。

从2009年房屋竣工面积来看，房屋竣工面积总计15.74亿平米，其中住宅和非住宅分别为7.9亿、7.8亿平米，约各占50%的比重。从房地产上市企业公布的最新财务报表看，2009年以及2010年前两个季度的销售主要集中在大公司，前十大上市企业的营业收入占比约为70%左右，其余的30%则非均匀地分布在中小企业。

历史表明，房地产行业对中国经济的高速增长有很强的拉动作用，它的发展带动了上下游数十年行业的发展。土地出让收入方面，占比仅为18.6%。具体来讲，2009年地方政府本级收入为32520亿元，中央对地方税收返还和转移支付28621亿元，土地出让收入13964亿元，三者占比分别为18.6%、38.1%、18.6%。地方本级收入、中央转移支付和税收返还构成预算内收入，土地出让收入则是构成预算外收入的绝对来源。

从当前的情况看，不同规模、不同层次的企业实质上正处于不同的价值驱动阶段。然而，以新国十条为代表的新一轮调控将使房地产的支柱地位和增长功能发生大的变化，未来房地产民生功能将被放到至少同等重要的位置，这意味着房地产行业的角色将发生转移。

首先我们考察土地出让收入在地方政府收入的占比情况：地方政府的收入来源主要为两部分：地方一般预算内收入和地方预算外收入。例如一些龙头房地产企业正在研究与开发低端地产，这不但代表着未来的竞争优势，而且也与建筑节能、降低能耗的发展方向相一致。

如果没有新的融资渠道，中小房地产企业只有两个选择：要么通过降价来维持现金流，这样房价的下跌可能会提前到来;要么通过行业的重新整合来提高抗风险能力，这样房地产行业的新一轮调整难以避免。一些中小房地产企业仍处于依赖土地增值的初级阶段，而一些大型企业则走向开发更好的产品与打造知名品牌的中高级阶段。

如何最大限度地减少房地产周期与经济周期叠加所产生的共震是房地产行业长期可持续发展的关键。目前来看，中国房地产市场在严格的调控政策下逐步进行调整。换言之，商品房住宅在整个房地产行业中的占比约为37%。中小房地产商最有可能是新政冲击的最大承担者每一次调控都会产生相应的成本，而成本的分担却又每次不尽相同。

仅就住宅房地产而言，它又包括商品房住宅和非商品房住宅如保障性住房。在这一次房地产商、地方政府、购房者和商业银行的多方博弈中，房地产商，特别是中小房地产商经受调控的能力是最弱的，地方政府的承担能力实际上较强，无非是减缓或减少投资项目而已。

但是，除非土地价值出现明显下降，这一影响渠道才会变得显著。从长期来看，房地产行业面临着不少重要的发展机遇。

(作者为国务院发展研究中心金融研究所副所长、研究员、博导) 进入 巴曙松 的专栏 进入专题： 房价 。其次，从统计内容上看，新增建设用地部分包括工业用地、商服用地、住宅用地及其他用地。